Petit Forestier
Étude capacitaire et avis de valeur · Tremblay-en-France
Petit Forestier.
Capacitaire de la réserve foncière de 22 830 m² en zone U6r du PLUi Paris Terres d'Envol, valorisation de l'existant et avis de valeur consolidé.
Scénario 1 · parc d'activités : 8 561 m² de SDPScénario 2 · logistique : 5 916 m² de SDPScénario 3.1 · logement maximum PLUi, sous hypothèse U3a : 30 225 m² de SDPScénario 3.2 · logement réaliste, sous hypothèse U3a : 20 624 m² de SDP
Scénario 1 · parc d'activités : 8 561 m² de SDPScénario 2 · logistique : 5 916 m² de SDPScénario 3.1 · logement maximum PLUi, sous hypothèse U3a : 30 225 m² de SDPScénario 3.2 · logement réaliste, sous hypothèse U3a : 20 624 m² de SDP
Existant · réglementation · enveloppes · scénarios · avis de valeur · annexes
Introduction
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
La mission
Valoriser l'existant, qualifier le potentiel de la réserve foncière et consolider un avis de valeur sur l'ensemble du site.
140 958 m2
Foncier total
118 128 m2
Exploités · deux baux
22 830 m2
Réserve non bâtie
U6r
PLUi Paris Terres d'Envol
Le contexte
La foncière SOLIMMO a consulté Spirit REIM Services pour une mission de valorisation patrimoniale et d'étude de développement du site Petit Forestier de Villepinte et Tremblay-en-France : 140 958 m² de foncier, dont 118 128 m² exploités par le Groupe Petit Forestier sous deux baux commerciaux, et une réserve foncière de 22 830 m² non bâtie, en zone U6r du PLUi Paris Terres d'Envol.
La mission poursuit trois objectifs : établir la valeur de l'existant par capitalisation, qualifier le potentiel de la réserve à travers des scénarios de construction instruits au regard du règlement, et consolider un avis de valeur de l'ensemble.
Le présent document est établi le 9 septembre 2026. Quatre scénarios y sont instruits, deux sous le règlement en vigueur, parc d'activités et logistique, et deux sous hypothèse d'un changement de zonage, logement au maximum du PLUi et logement réaliste, avec leurs dessins, leur conformité règle par règle, leurs perspectives et leur charge foncière.
Le plan de la présentationcliquez pour naviguer
- 01Analyse de l'existantLe foncier, les bâtiments, la situation locative et la valorisation de l'existant.
- 02Réserve foncière et réglementationLes sept parcelles, les servitudes, le code U6rSMJBHD et les quatre scénarios envisageables face au calendrier du SDRIF-E.
- 03Les enveloppes constructiblesLe gabarit de la zone U6r et celui du secteur U3a.
- 04ScénariosEnvironnement urbain, puis pour chaque scénario les intentions d'implantation, le capacitaire et sa charge foncière, les perspectives.
- 05Comparaison et valorisations consolidéesCe que chaque scénario produit, et la valeur du site, existant compris.
- 06AnnexesLa conformité règle par règle de chaque scénario.
Introduction · la mission
·
s
Analyse de l'existant
I
I
Partie 01 · analyse de l'existant
Analyse de
l'existant
l'existant
L'ensemble immobilier du Groupe Petit Forestier sur Villepinte et Tremblay-en-France : le foncier, les bâtiments, les aires de stockage et la valorisation de l'existant.
Analyse de l'existant
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse du foncier
Vue aérienne du site et de son voisinage. La propriété Petit Forestier occupe la lisière sud du système aéroportuaire ; elle borde la ZAC AeroliansParis et la zone d'activités des Mousseaux, au contact d'un tissu pavillonnaire.
Le foncier
| Ensemble | Superficie |
|---|---|
| Foncier utilisé, Villepinte9 parcelles, sections AX et AW | 77 444 m² |
| Foncier utilisé, Tremblay-en-France9 parcelles, sections ZB et C | 40 684 m² |
| Sous-total utiliséLoué au Groupe Petit Forestier, deux baux | 118 128 m² |
| Réserve foncière, non bâtie7 parcelles en fermage, objet du capacitaire | 22 830 m² |
| Parcelles à rétrocéder6 parcelles, hors périmètre de valorisation | 8 124 m² |
| Total | 140 958 m² |
| Surfaces annexes, hors total | |
| Parkings et aires de circulation55 076 m² à Villepinte, 28 198 m² à Tremblay | 83 274 m² |
| Aires de stockage extérieures | 38 971 m² |
Foncier au 01/01/2025, note de synthèse de juillet 2026
Analyse de l'existant · foncier
07
s
Analyse de l'existant
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse du bâti existant
Une douzaine de bâtiments de 1950 à 2024, 18 653 m² de surface utile au relevé détaillé. Le bureau est porté en bleu, l'activité en violet, au tableau comme au plan.
Bâtiments d'activitésBâtiments de bureauxLimites de la propriété
Repérage des bâtiments existants : l'activité en violet, le bureau en bleu.
Bâtiment par bâtiment
| Bâtiment | Typologie principale | Surface utile |
|---|---|---|
| Siège Groupe 1997, extension 2002 | Bureau | 5 958 m² |
| Siège France bureaux en 2024 | Bureau | 670 m² |
| Sous-total bureau | 6 628 m² | |
| Atelier 1 1960 | Activité | 4 329 m² |
| Coolab 2023 | Activité | 807 m² |
| Atelier de formation | Activité | 965 m² |
| Ancienne agence | Activité | 343 m² |
| École de formation | Activité | 298 m² |
| Fridge & Go · REWAYS 1990 | Activité | 782 m² |
| Container 1990 | Activité | 1 603 m² |
| PF LOC 1 2012 à 2014 | Activité | 1 762 m² |
| PF LOC 2 2023 à 2024 | Activité | 887 m² |
| Sous-total activité | 11 775 m² | |
| Cabine de peinture et PC sécurité surfaces relevées | Technique | 250 m² |
| Sous-total autres surfaces | 250 m² | |
| Total du relevé détaillé | 18 653 m² |
Relevé détaillé des surfaces. Le tableau récapitulatif du 01/01/2025 retient 18 402 m² : l'écart de 250 m² correspond à la cabine de peinture et au PC sécurité, relevés en surfaces approximatives.
Analyse de l'existant · bâti
·
s
Analyse de l'existant
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Situation locative et valeur vénale de l'existant
Situation locative au 01/01/2025
| Villepinte | Tremblay | |
|---|---|---|
| Date d'effet | 03/03/2009 | 01/07/2014 |
| Renouvellement, 9 ans | 04/03/2021 | 01/07/2023 |
| Échéance | 03/03/2030 | 30/06/2032 |
| Loyer annuel HT | 2 200 k€ | 693 k€ |
| Indexation ILC | indice T4 | indice T1 |
| Loyer global HT | 2 893 k€ par an | |
Preneur : Groupe Petit Forestier. Taxes dues par SOLIMMO et refacturées : 581 k€ en 2024, dont 486 k€ de taxe foncière.
Comparables
Surface
10 000 m²
Localisation
2-4-6 rue Valquiou,
Tremblay-en-France
Tremblay-en-France
Occupation
100 % loué
Les comparables retenus pour ces valeurs locatives sont des actifs d'activités situés rue Valquiou à Tremblay-en-France, dans le même environnement aéroportuaire.
Valeur vénale du bâti
| Typologie | Surface | VLM HT/m² | Loyer annuel HT HC | Taux | Valeur vénale fiscalité comprise | Valeur vénale hors droits | Prix HD par m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Siège, Groupe et France | 6 628 m² | 124 € | 825 k€ | 7,5 % | 11,0 M€ | 10,2 M€ | 1 544 € |
| Bureaux | 4 314 m² | 150 € | 647 k€ | 7,5 % | 8,6 M€ | 8,0 M€ | |
| Archives | 1 778 m² | 100 € | 178 k€ | 7,5 % | 2,4 M€ | 2,2 M€ | |
| Locaux techniques | 536 m² | – | – | – | – | – | |
| Activité | 11 775 m² | 105 € | 1 236 k€ | 7,0 % | 17,7 M€ | 16,4 M€ | 1 395 € |
| Autres surfaces | 250 m² | 105 € | 26 k€ | 7,0 % | 0,4 M€ | 0,3 M€ | |
| Aires de stockage extérieures | 38 971 m² | 9 € | 351 k€ | 10,0 % | 3,5 M€ | 3,3 M€ | |
| Total | 18 653 m² | 2 438 k€ | 32,5 M€ | 30,3 M€ |
Fiscalité immobilière à 7,5 %. Le prix au m² rapporte la valeur hors droits à la surface utile, locaux techniques non valorisés compris.
30,3 M€ HD est une valeur d'usage, fondée sur l'hypothèse de baux de long terme avec un locataire solvable.
Valeur vénale du bâti
30,3 M€
hors droits
Fiscalité comprise32,5 M€
Loyer de marché2 438 k€
Loyer réel des baux2 893 k€
Analyse de l'existant · situation locative et valeur vénale
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Analyse de l'existant
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Valeur vénale du bâti, détail par bâtiment
| Bâtiment | Nature | Surface utile m² | VLM HT €/m² | Loyer annuel HT HC, € | Taux | Valeur fiscalité comprise, k€ | Valeur hors droits, k€ | Prix HD €/m² | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Siège 19975 958 m² · 8 984 k€ HD Siège 1997, détail par étage
| Bureaux et annexes | 3 644 | 150 | 546 543 | 7,5 % | 7 287 | 6 779 | 1 860 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Archives et annexes diverses | 1 778 | 100 | 177 800 | 7,5 % | 2 371 | 2 205 | 1 240 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Locaux techniques | 536 | – | – | – | – | – | – | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Siège France Siège France, détail par étage
| Bureaux et annexes | 670 | 150 | 100 500 | 7,5 % | 1 340 | 1 247 | 1 860 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Atelier 14 329 m² · 6 040 k€ HD Atelier 1, détail par étage
| Atelier | 3 885 | 105 | 407 925 | 7,0 % | 5 827 | 5 421 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bureaux et annexes | 144 | 105 | 15 120 | 7,0 % | 216 | 201 | 1 395 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Stockage en mezzanine | 300 | 105 | 31 500 | 7,0 % | 450 | 419 | 1 395 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Coolab807 m² · 1 126 k€ HD Coolab, détail par étage
| Showroom | 240 | 105 | 25 200 | 7,0 % | 360 | 335 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bureaux et annexes | 567 | 105 | 59 542 | 7,0 % | 851 | 791 | 1 395 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Formation965 m² · 1 346 k€ HD Formation, détail par étage
| Atelier de formation | 811 | 105 | 85 119 | 7,0 % | 1 216 | 1 131 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bureaux et annexes | 154 | 105 | 16 185 | 7,0 % | 231 | 215 | 1 395 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ancienne agence | Bureaux et annexes | 343 | 105 | 36 010 | 7,0 % | 514 | 479 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Autres surfaces250 m² · 349 k€ HD Autres surfaces, détail par étage
| Cabine de peinture | 150 | 105 | 15 750 | 7,0 % | 225 | 209 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| PC sécurité | 100 | 105 | 10 500 | 7,0 % | 150 | 140 | 1 395 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| École de formation École de formation, détail par étage
| Bureaux et annexes | 298 | 105 | 31 253 | 7,0 % | 446 | 415 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Fridge & Go782 m² · 1 091 k€ HD Fridge & Go, détail par étage
| Atelier | 570 | 105 | 59 850 | 7,0 % | 855 | 795 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bureaux et annexes | 212 | 105 | 22 224 | 7,0 % | 317 | 295 | 1 395 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Container1 603 m² · 2 236 k€ HD Container, détail par étage
| Atelier | 1 247 | 105 | 130 922 | 7,0 % | 1 870 | 1 740 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bureaux et annexes | 356 | 105 | 37 350 | 7,0 % | 534 | 496 | 1 395 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| PF LOC 11 762 m² · 2 459 k€ HD PF LOC 1, détail par étage
| Atelier | 1 397 | 105 | 146 714 | 7,0 % | 2 096 | 1 950 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bureaux et annexes | 365 | 105 | 38 325 | 7,0 % | 547 | 509 | 1 395 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| PF LOC 2887 m² · 1 238 k€ HD PF LOC 2, détail par étage
| Atelier | 757 | 105 | 79 485 | 7,0 % | 1 136 | 1 056 | 1 395 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bureaux et annexes | 130 | 105 | 13 650 | 7,0 % | 195 | 181 | 1 395 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Total surfaces bâties | 18 653 | 2 087 468 | 29 035 | 27 010 | 1 448 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aires de stockage extérieures | 38 971 | 9 | 350 739 | 10,0 % | 3 507 | 3 263 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Total | 2 438 207 | 32 543 | 30 272 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Étages sommés par nature de surface. Fiscalité immobilière à 7,5 % : valeur hors droits = valeur fiscalité comprise ÷ 1,075.
Analyse de l'existant · détail de la valeur vénale
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s
Analyse de l'existant
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Profils d'acquéreurs pour le bâti
Trois cibles d'acquéreur type pour l'ensemble bâti, chacune avec sa logique de prix et ses conditions.
Analyse de l'existant · profils d'acquéreurs
·
s
Réserve foncière et réglementation
II
II
Partie 02 · analyse de la réserve foncière et réglementation applicable
Analyse de la réserve foncière
et réglementation applicable
et réglementation applicable
Les sept parcelles de la réserve, les servitudes qui s'y appliquent, le code U6rSMJBHD du PLUi et le calendrier des autorisations face au SDRIF-E.
Réserve foncière et réglementation
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse de la parcelle
Le terrain nu de la réserve : 22 830 m² cadastraux, sept parcelles d'un seul tenant en section 0C, en frange des cultures et au contact du bâti d'exploitation.
Réserve foncière et réglementation
09
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Réglementation applicable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse du PLUi Paris Terres d'Envol : servitudes et contraintes applicables à la parcelle
Les sept parcelles
Contenance cadastrale, section 0C, tracés IGN apicarto, consulté le 31/08/2026
Servitudes et couches opposables
- Servitude aéronautique T5, Paris-CDG et Le Bourget : limitation des hauteurs, cote à demander à la DSAC Nord. Terrain à 68,0 m NGF.
- OAP « Sud Aéroport » : compatibilité obligatoire, 100 % de la réserve dans le périmètre.
- Plan d'exposition au bruit de Roissy, zone D : urbanisation admise, isolation acoustique renforcée.
- Bruit des infrastructures terrestres, catégorie 4 : isolement des façades exposées, bande de 30 m.
- Aléas de sol : retrait-gonflement des argiles moyen, dissolution du gypse faible ; étude géotechnique et dispositions constructives.
- Droits de préemption : SAFER sur 94,7 % du site, droit de préemption urbain renforcé de la commune sur 5,3 % ; deux procédures à purger avant acquisition.
Fiche d'identité de la parcelle
| Document d'urbanisme | PLUi Paris Terres d'Envol, approuvé le 07/07/2025 |
| Commune | Tremblay-en-France (93), section 0C, 7 parcelles |
| Zonage | U6r SMJBHD, zone d'activités économiques |
| Superficie | 22 830 m² de contenance cadastrale |
| Assiette constructible | 17 234 m², hors espace paysager protégé de 5 596 m² |
| Propriété et usage | SOLIMMO, terrain non bâti loué en fermage |
Point de vigilance · SDRIF-E
99,9 %
de la réserve dans l'armature verte à sanctuariser
Le SDRIF-E, approuvé le 10/06/2025, exclut toute nouvelle urbanisation dans l'armature verte, et aucune exception de l'OR 13 ne couvre l'industrie, l'entrepôt ou le logement. Le permis s'instruit aujourd'hui contre la zone U6r du PLUi ; le SDRIF-E pèse sur la pérennité de ce classement par la chaîne de compatibilité du SCoT, à l'horizon de juin 2028, trois ans après l'entrée en vigueur du schéma. Le risque porte sur le zonage, donc sur la valeur foncière de la réserve.SDRIF-E, orientations réglementaires OR 2 p. 10, OR 13 p. 15 ; décret n° 2025-517 du 10/06/2025 ; code de l'urbanisme, L. 131-3, régime antérieur à l'ordonnance du 17/06/2020 applicable au SCoT MGP
Les quatre contraintes du plan masse
- Espace paysager protégé : article L151-23, 5 596 m² ; l'assiette constructible s'établit à 17 234 m², soit 75,5 % du terrain.
- Hauteur : indice H, 22 m au point le plus haut, 16 m en entrepôt, industrie et habitat.
- Pleine terre : indice D, 15 % du terrain, positionnée en limite de zone Nl.
- Rétention des eaux pluviales : tenue à ciel ouvert.
Réglementation applicable · servitudes et contraintes
04
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Réglementation applicable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Décodage des codes de zone
Chaque lettre qui suit le nom de la zone est un indice de règle : elle renvoie à une ligne du règlement écrit du PLUi Paris Terres d'Envol. Le code U6rSMJBHD s'applique au terrain. Le code U3aHGCDIA est celui du secteur de Villepinte voisin ; le scénario logement s'y réfère sous hypothèse d'un changement de zonage.
U6rSMJBHD · zone du terrain
H plafonne la hauteur à 22 m, et à 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat. D réserve 15 % du terrain en pleine terre. B laisse l'emprise au sol non réglementée. S, M et J tiennent la position des constructions.
U3aHGCDIA · secteur U3a de VillepinteChangement de zonage requis
D et I dimensionnent le volume, à 55 % d'emprise et 16,00 m de hauteur à l'acrotère. H, G et C fixent la position des bâtiments. A réserve 15 % du terrain en pleine terre. Ces règles ne s'appliquent au terrain qu'après modification du PLUi.
Réglementation applicable · décodage des codes de zone
·
s
Réglementation applicable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Quatre scénarios envisageables
L'industrie et la logistique se lisent dans le règlement de la zone U6r du terrain. Le logement se lit au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte : il suppose une modification du PLUi, à inscrire impérativement dans le calendrier du SDRIF-E, ce qui fait peser un risque administratif sur ce scénario.
Gabarits des trois destinations envisageables
Cadre d'urbanisme par scénario
- Parc d'activités · zone U6r : industrie et bureau autorisés, permis instruit sous le PLUi en vigueur, plafond de 16 m.
- Logistique · zone U6r : entrepôt autorisé, permis instruit sous le PLUi en vigueur avec le dossier ICPE, plafond de 16 m.
- Logement, scénarios 3.1 et 3.2 · hypothèse U3a Changement de PLUi : le logement est interdit en zone U6r ; une modification du PLUi doit précéder tout permis. Six mois avec les lois de simplification (modification simplifiée, déclaration de projet, procédure intégrée pour le logement), douze à dix-huit mois de manière classique. La modification doit rester compatible avec le SDRIF-E.
Risque administratif. Le SDRIF-E exclut toute nouvelle urbanisation dans l'armature verte à sanctuariser, qui couvre 99,9 % de la réserve. La modification du PLUi qu'exige le logement doit composer avec ce classement, quelle que soit la procédure retenue.
Calendrier théorique des autorisations face au SDRIF-E
Délais usuels : cinq mois d'instruction d'un permis avec ICPE en parallèle, deux mois de recours des tiers et un mois de retrait administratif ; six mois pour une modification du PLUi par les lois de simplification, douze à dix-huit mois de manière classique. Un permis définitif avant la mise en compatibilité du PLUi conserve ses droits. Code de l'urbanisme, L. 131-3 régime antérieur, et L. 131-6.
Réglementation applicable · quatre scénarios envisageables
·
s
Les enveloppes constructibles
III
III
Partie 03 · les enveloppes constructibles
Les enveloppes
constructibles
constructibles
Le gabarit de la zone U6r et son plafond de 16 mètres. Le gabarit du secteur U3a sous hypothèse de zonage.
Les enveloppes constructibles
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Gabarit réglementaire · zone U6r, conforme PLUi
Deux états de l'enveloppe de la zone U6r : le gabarit coté, puis le plafond de 16 mètres.
Le gabarit constructible de la zone U6r, coté sur les emprises réelles, assis sur les 17 234 m² hors espace paysager protégé.
Gabarit PLU · zone U6r
Gabarit constructibleEspace paysager protégéLimites du projet
Hauteur ·
22 m au point le plus haut. 16 m pour entrepôt, industrie et habitat. Indice H, p. 205
Limites séparatives ·
Sur limite, ou retrait de 5 m minimum. Indice M, p. 193
Emprise au sol ·
Non réglementée. Indice B, p. 201
Pleine terre ·
15 % du terrain, plus 15 % de biotope, en limite de zone Nl. Indice D, p. 208
Les enveloppes constructibles
10
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Les enveloppes constructibles
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Gabarit réglementaire · hypothèse U3a
Le gabarit logement coté, au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte.
Le gabarit du secteur U3a pour le scénario logement, sous hypothèse de zonage : 16 m à l'acrotère, cinq niveaux, le dernier en retrait de 2,50 m.
Gabarit PLU · secteur U3a
Gabarit logementEspace paysager protégéLimites du projet
Hauteur ·
16 m à l'acrotère, R+4. Le dernier niveau se retire de 2,50 m à partir de R+3. Indice I, p. 106
Emprise au sol ·
55 % du terrain au maximum, soit 12 557 m². Indice D, p. 98
Entre bâtiments ·
Distance égale à la hauteur, minimum 8 m. Indice C, p. 94
Pleine terre ·
15 % du terrain, plus 15 % de biotope. Indice A, p. 114
Les enveloppes constructibles
11
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Scénarios
IV
IV
Partie 04 · scénarios
Quatre scénarios
Parc d'activités et logistique sous le règlement de la zone U6r. Logement au titre des règles écrites du secteur U3a, en deux variantes : au maximum du PLUi, puis réaliste. Pour chaque scénario : l'environnement, l'implantation, le capacitaire, les perspectives et la charge foncière.
Scénarios
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse de l'environnement urbain
L'emprise de la propriété Petit Forestier et de la réserve dans le tissu de Villepinte et de Tremblay-en-France.
Scénarios · analyse de l'environnement urbain
·
s
1
Scénario1/ 4
Parc d'activités
Conforme zone U6r · sans levier
DestinationIndustrie et bureau · 23 cellules d'activités en quatre bâtiments, cours camions en cœur d'îlot
SDP estimée8 561 m² pour 9 305 m² de surface brute
GabaritUn niveau plus mezzanine · bâtiment de 10 m, hauteur libre de 7 m
Stationnement80 places réalisées pour 56 exigées
Prix du terrain4,1 M€ au bilan promoteur, soit 179 €/m² de terrain
1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Volumes bâtisLimites du projet
Les volumes bâtis : quatre bâtiments de cellules en carré, autour de deux cours intérieures.
Scénario 1 · intentions
·
s
1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, parc d'activités
Sans levier · conforme zone U6r · destination industrie et bureau
| Programme | m² |
|---|---|
| Cellules d'activités, un niveau | 7 690 |
| Bureau en mezzanine, R+1 | 1 615 |
| Surface brute totale | 9 305 |
| SDP estimée | 8 561 |
Le parti. Un parc d'activités de 23 cellules en quatre bâtiments disposés en carré. Les cours camions sont contenues dans deux cours intérieures ; les bâtiments présentent une façade urbaine sur la route de Tremblay.
L'implantation. Retrait de 8 m aux limites séparatives pour 5 exigés, 8 m entre bâtiments pour 5 exigés. Hauteur de 10 m pour 16 autorisés, hauteur libre de 7 m.
Le scénario. Le bureau représente 21 % de la surface au sol, en mezzanine au R+1. Le projet réalise 80 places de stationnement pour 56 exigées.
L'implantation. Retrait de 8 m aux limites séparatives pour 5 exigés, 8 m entre bâtiments pour 5 exigés. Hauteur de 10 m pour 16 autorisés, hauteur libre de 7 m.
Le scénario. Le bureau représente 21 % de la surface au sol, en mezzanine au R+1. Le projet réalise 80 places de stationnement pour 56 exigées.
Bilan promoteur simplifié et prix du terrain
| Chiffre d'affaires, 120 €/m² capitalisés à 6,25 % | 16,4 M€ |
| Prix de revient, 1 250 €/m² | 10,7 M€ |
| Marge promoteur, 10 % | 1,6 M€ |
| Prix du terrain | 4,1 M€179 €/m² de terrain478 €/m² de SDP |
Chiffre d'affaires : 8 561 m² de SDP × 120 €/m² de loyer HT HC, capitalisés au taux de 6,25 %. Prix de revient : 1 250 € HT par m² de SDP, honoraires techniques compris. Marge promoteur : 10 % du chiffre d'affaires. Prix du terrain rapporté aux 22 830 m² de la réserve. Valeurs hors droits.
8 561
SDP (m²)
23
Cellules
Insertion dans le site : le parc d'activités sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Emprise au sol
7 690 m²
Cellules · bâtiments
23 · 4
Hauteur · hauteur libre
10 m · 7 m
Stationnement
80 pl.
Part du sol constructible
45 %
Prix du terrain
4,1 M€
Scénario 1 · capacitaire
·
s
1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Perspectives
Perspective d'ambiance, vue piétonne du scénario.
Scénario 1 · perspectives
·
s
2
Scénario2/ 4
Logistique
Conforme zone U6r · sans levier · destination entrepôt et bureau
DestinationEntrepôt et bureau · cellule logistique unique de 22 quais, 7 places en attente
SDP estimée5 916 m² pour 6 430 m² de surface brute
GabaritUn niveau, hauteur libre de 12 m · 12 m pour 16 autorisés
Stationnement31 places réalisées pour 31 exigées
Prix du terrain3,2 M€ au bilan promoteur, soit 141 €/m² de terrain
2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Volume bâtiLimites du projet
Le volume bâti : une cellule logistique unique, hauteur libre de 12 m.
Scénario 2 · intentions
·
s
2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, logistique
Sans levier · conforme zone U6r · destination entrepôt et bureau
| Programme | m² |
|---|---|
| Entrepôt, un niveau | 6 000 |
| Bureau accolé, deux niveaux | 430 |
| Surface brute totale | 6 430 |
| SDP estimée | 5 916 |
Le parti. Une cellule logistique unique de 22 portes à quai, hauteur libre de 12 m, complétée de deux volumes de bureau accolés sur deux niveaux.
L'implantation. La cellule s'inscrit hors espace paysager protégé, en retrait de 6 m aux limites pour 5 exigés. La cour poids lourds réserve 40 m devant les quais ; une voie engins de 6 m court sur toute la périphérie, rubrique 1510 des installations classées.
Le scénario. Le bureau représente 7 % de la surface totale. Sept places poids lourds attendent devant les quais. Le projet réalise 31 places pour 31 exigées et 7 015 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
L'implantation. La cellule s'inscrit hors espace paysager protégé, en retrait de 6 m aux limites pour 5 exigés. La cour poids lourds réserve 40 m devant les quais ; une voie engins de 6 m court sur toute la périphérie, rubrique 1510 des installations classées.
Le scénario. Le bureau représente 7 % de la surface totale. Sept places poids lourds attendent devant les quais. Le projet réalise 31 places pour 31 exigées et 7 015 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
Bilan promoteur simplifié et prix du terrain
| Chiffre d'affaires, 90 €/m² capitalisés à 5,25 % | 10,1 M€ |
| Prix de revient, 1 000 €/m² | 5,9 M€ |
| Marge promoteur, 10 % | 1,0 M€ |
| Prix du terrain | 3,2 M€141 €/m² de terrain543 €/m² de SDP |
Chiffre d'affaires : 5 916 m² de SDP × 90 €/m² de loyer HT HC, capitalisés au taux de 5,25 %. Prix de revient : 1 000 € HT par m² de SDP, honoraires techniques compris. Marge promoteur : 10 % du chiffre d'affaires. Prix du terrain rapporté aux 22 830 m² de la réserve. Valeurs hors droits.
5 916
SDP (m²)
22
Quais
Insertion dans le site : l'entrepôt sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Emprise au sol
6 216 m²
Portes à quai · en attente
22 · 7
Hauteur libre
12 m
Stationnement
31 pl.
Part du sol constructible
36 %
Prix du terrain
3,2 M€
Scénario 2 · capacitaire
·
s
2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Perspectives
Perspective d'ambiance, vue piétonne du scénario.
Scénario 2 · perspectives
·
s
3.1
Scénario3.1/ 4
Logement, maximum PLUi
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
DestinationLogement au maximum du PLUi · 524 logements en six plots, hypothèse de zonage U3a
SDP estimée30 225 m² pour 35 145 m² de surface brute
GabaritCinq niveaux, R+4 · 16 m à l'acrotère, dernier niveau en recul de 2,50 m
Stationnement524 places pour 524 exigées, en sous-sol
Prix du terrain7,4 M€ au bilan promoteur, soit 325 €/m² de terrain
3.1Logement max PLUiScénario 3.1 · Logement, maximum PLUi
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Enveloppe constructibleLimites du projet
L'enveloppe constructible de départ, assise sur le sol hors espace paysager protégé.
Scénario 3.1 · intentions
·
s
3.1Logement max PLUiScénario 3.1 · Logement, maximum PLUi
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, logement maximum PLUi
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
| Programme | m² |
|---|---|
| Emprise des six volumes | 7 453 |
| Surface brute des cinq niveaux | 35 145 |
| SDP estimée | 30 225 |
| Surface habitable (× 0,93) | 28 109 |
| Logements (moy. 53,6 m² SHAB) | 524 |
Le parti. Six volumes de logement de cinq niveaux.
L'implantation. Les volumes se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à cette hauteur, et à 8 m des limites. Quatre règles sont tenues à marge nulle.
Le scénario. 30 225 m² de SDP pour 35 145 m² de surface brute, 524 logements à 57,6 m² de SDP en moyenne, une place de stationnement par logement en sous-sol, 10 350 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
L'implantation. Les volumes se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à cette hauteur, et à 8 m des limites. Quatre règles sont tenues à marge nulle.
Le scénario. 30 225 m² de SDP pour 35 145 m² de surface brute, 524 logements à 57,6 m² de SDP en moyenne, une place de stationnement par logement en sous-sol, 10 350 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
Bilan promoteur simplifié et prix du terrain
| Chiffre d'affaires, 3 261 € HT/m² habitable | 91,7 M€ |
| Prix de revient, 2 545 €/m² | 76,9 M€ |
| Marge promoteur, 8 % | 7,3 M€ |
| Prix du terrain | 7,4 M€325 €/m² de terrain245 €/m² de SDP |
Valorisation irréaliste
Le maximum du PLUi est difficile à défendre : plafond théorique.
Chiffre d'affaires : 28 109 m² habitables, soit un rendement de plan de 0,93 sur 30 225 m² de SDP, × 3 261 € HT/m², moyenne pondérée de 25 % de logements sociaux à 3 500 € TTC/m² (TVA 10 %) et 75 % d'accession libre à 3 945 € TTC/m² (TVA 20 %). Prix de revient : 2 545 € HT par m² de SDP, honoraires techniques compris. Marge promoteur : 8 % du chiffre d'affaires HT. Valeurs hors droits.
30 225
SDP (m²)
524
Logements
Insertion dans le site : les six plots sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Logements
524
SDP par logement
57,6 m²
Hauteur à l'acrotère
16 m
Stationnement
524 pl.
Pleine terre
10 350 m²
Prix du terrain
7,4 M€
Scénario 3.1 · capacitaire
·
s
3.1Logement max PLUiScénario 3.1 · Logement, maximum PLUi
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Perspectives
Perspective d'ambiance, vue piétonne du scénario.
Scénario 3.1 · perspectives
·
s
3.2
Scénario3.2/ 4
Logement réaliste
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
DestinationLogement réaliste · quatre plots collectifs et vingt maisons en bande, 340 logements
SDP estimée20 624 m² pour 23 870 m² de surface brute
GabaritPlots en L de R+3 et R+4, 16 m à l'acrotère · maisons à R+1 en entrée de site
Stationnement340 places pour 340 exigées
Prix du terrain5,1 M€ au bilan promoteur, soit 221 €/m² de terrain
3.2Logement réalisteScénario 3.2 · Logement réaliste
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Enveloppe constructibleLimites du projet
L'enveloppe constructible de départ, assise sur le sol hors espace paysager protégé.
Scénario 3.2 · intentions
·
s
3.2Logement réalisteScénario 3.2 · Logement réaliste
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, logement réaliste
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
| Programme | m² |
|---|---|
| Emprise des plots et des maisons | 6 664 |
| Surface brute totale | 23 870 |
| SDP estimée | 20 624 |
| Surface habitable (× 0,93) | 19 180 |
| Logements : 320 collectifs, 20 maisons (moy. 56,4 m² SHAB) | 340 |
Le parti. Quatre plots collectifs en L, de R+3 et R+4, et vingt maisons en bande à R+1 à l'entrée du site, pour répondre à la densité du tissu pavillonnaire voisin.
L'implantation. Les plots se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à 16 m de hauteur. Les maisons sont mitoyennes et comptent pour une seule construction.
Le scénario. 20 624 m² de SDP pour 23 870 m² de surface brute : 18 464 m² dans les plots, soit 320 logements à 57,6 m², et 2 160 m² dans vingt maisons de 108 m². Une place de stationnement par logement.
L'implantation. Les plots se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à 16 m de hauteur. Les maisons sont mitoyennes et comptent pour une seule construction.
Le scénario. 20 624 m² de SDP pour 23 870 m² de surface brute : 18 464 m² dans les plots, soit 320 logements à 57,6 m², et 2 160 m² dans vingt maisons de 108 m². Une place de stationnement par logement.
Bilan promoteur simplifié et prix du terrain
| Chiffre d'affaires, 3 261 € HT/m² habitable | 62,5 M€ |
| Prix de revient, 2 545 €/m² | 52,5 M€ |
| Marge promoteur, 8 % | 5,0 M€ |
| Prix du terrain | 5,1 M€221 €/m² de terrain245 €/m² de SDP |
Chiffre d'affaires : 19 180 m² habitables, soit un rendement de plan de 0,93 sur 20 624 m² de SDP, × 3 261 € HT/m², moyenne pondérée de 25 % de logements sociaux à 3 500 € TTC/m² (TVA 10 %) et 75 % d'accession libre à 3 945 € TTC/m² (TVA 20 %). Prix de revient : 2 545 € HT par m² de SDP, honoraires techniques compris. Marge promoteur : 8 % du chiffre d'affaires HT. Valeurs hors droits.
20 624
SDP (m²)
340
Logements
Insertion dans le site : les plots et les maisons sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Logements
340
Collectifs · maisons
320 · 20
Hauteur à l'acrotère
16 m
Stationnement
340 pl.
Pleine terre
11 244 m²
Prix du terrain
5,1 M€
Scénario 3.2 · capacitaire
·
s
3.2Logement réalisteScénario 3.2 · Logement réaliste
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Perspectives
Perspective d'ambiance, vue piétonne du scénario.
Scénario 3.2 · perspectives
·
s
Comparaison et valorisations
V
V
Partie 05 · comparaison des scénarios et valorisations consolidées
Comparaison des scénarios
et valorisations consolidées
et valorisations consolidées
Comparaison et valorisations
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Comparaison des scénarios
| Grandeur | 1 · Parc d'activités | 2 · Logistique | 3.1 · Logement max PLUi | 3.2 · Logement réaliste |
|---|---|---|---|---|
| DestinationSous-destination principale retenue | Industrie et bureau | Entrepôt et bureau | Logement collectif | Logement collectif et maisons en bande |
| Zone du PLUiSecteur et lettres d'indices applicables | U6r SMJBHD PLUi en vigueur | U6r SMJBHD PLUi en vigueur | U3a HGCDIA Hypothèse · modification du PLUi | U3a HGCDIA Hypothèse · modification du PLUi |
| Surface au solEmprise bâtie au sol | 7 690 m² | 6 216 m² | 7 453 m² | 6 664 m² |
| Surface brute construiteSomme des planchers, hors déduction | 9 305 m² | 6 430 m² | 35 145 m² | 23 870 m² |
| Surface de plancherEstimée à partir de la brute : ratio 0,92 aux scénarios 1 et 2, 0,86 aux scénarios logement | 8 561 m² | 5 916 m² | 30 225 m² | 20 624 m² |
| Niveaux · hauteurNiveaux bâtis, point le plus haut | 1 + mezzanine · 10 m | 1 · 12 m | 5 · 16 m | 5 · 16 m, maisons à R+1 |
| ProgrammeUnités du programme | 23 cellules en 4 bâtiments | 22 quais, 7 en attente | 524 logements | 320 collectifs et 20 maisons |
| Part de la parcelleSurface au sol rapportée aux 22 830 m² du terrain | 34 % | 27 % | 33 % | 29 % |
| Part du sol constructibleSurface au sol rapportée aux 17 234 m² hors espace protégé | 45 % | 36 % | 43 % | 39 % |
| Stationnement réaliséPlaces au projet | 80 | 31 | 524, en sous-sol | 340 |
| Hypothèses du bilanLoyer ou prix de vente, taux, prix de revient | 120 €/m² · 6,25 % · 1 250 €/m² | 90 €/m² · 5,25 % · 1 000 €/m² | 3 261 € HT/m² habitable · 2 545 €/m² | 3 261 € HT/m² habitable · 2 545 €/m² |
| Prix du terrainBilan promoteur simplifié | 4,1 M€ | 3,2 M€ | 7,4 M€ · irréaliste | 5,1 M€ |
| Cadre d'urbanisme et SDRIF-EZonage à mobiliser, calendrier face au SDRIF-E | PLUi en vigueur · sans contrainte · parcelle dans le périmètre de l'armature verte du SDRIF-E | PLUi en vigueur · sans contrainte · parcelle dans le périmètre de l'armature verte du SDRIF-E | Modification du PLUi · armature verte à sanctuariser | Modification du PLUi · armature verte à sanctuariser |
Comparaison des scénarios
·
s
Comparaison et valorisations
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Avis de valeur consolidé
L'existant vaut 30,3 M€ hors droits, une valeur d'usage fondée sur l'hypothèse de baux de long terme. Le prix du terrain issu des bilans promoteur ajoute 3,2 M€ à 5,1 M€ selon le scénario, hors le scénario au maximum du PLUi, dont la valeur est signalée comme irréaliste.
| Grandeur | 1 · Parc d'activités | 2 · Logistique | 3.1 · Logement max PLUi | 3.2 · Logement réaliste |
|---|---|---|---|---|
| Valeur de l'existantValeur d'usage hors droits du bâti | 30,3 M€ | 30,3 M€ | 30,3 M€ | 30,3 M€ |
| Prix du terrainBilan promoteur simplifié | 4,1 M€ | 3,2 M€ | 7,4 M€ | 5,1 M€ |
| Valeur consolidéeExistant et prix du terrain | 34,4 M€ | 33,5 M€ | 37,7 M€ · irréaliste | 35,4 M€ |
| Cadre d'urbanismeZonage à mobiliser | PLUi en vigueur, zone U6r | PLUi en vigueur, zone U6r | Modification du PLUi requise | Modification du PLUi requise |
| CalendrierFace au SDRIF-E | Sans contrainte | Sans contrainte | Modification du PLUi et mise en compatibilité SDRIF-E | Modification du PLUi et mise en compatibilité SDRIF-E |
Le SDRIF-E et le zonage commandent la lecture. Les scénarios 1 et 2 s'instruisent sous le PLUi en vigueur et un permis définitif avant juin 2028 conserve ses droits. Les scénarios logement supposent une modification du PLUi que le SDRIF-E exclut dans l'armature verte à sanctuariser ; le scénario au maximum du PLUi est en outre difficile à défendre, sa valeur est un plafond théorique.Valeurs hors droits de mutation. Valeur vénale du bâti et bilans promoteur simplifiés, hypothèses en planches de scénario
La valeur du terrain est corroborée par sa liquidité. Le terrain peut être vendu à un opérateur pour de l'activité, ce qui soutient les valeurs des scénarios 1 et 2. La vente à un promoteur pour du logement est également envisageable, bien que plus longue, et soumise à conditions suspensives, dont la modification du PLUi et l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours.
Comparaison des scénarios · avis de valeur
·
s
Annexes
VI
VI
Partie 06 · annexes
Annexes
Annexes · 1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet · Scénario 1
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | L'industrie, l'entrepôt et le bureau sont autorisés. Le logement est interdit, sauf pour la direction, la surveillance ou le gardiennage.Zone U6, destinations · p. 176 du règlement. Logement p. 173 | Conforme, parc d'activités | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice M, limites séparatives | Implantation possible sur les limites séparatives, ou en retrait d'au moins 5 mètres.Zone U6, indice M · p. 193 | 5 m | 8 m | 3 m | Respecté |
| Indice J, entre constructions | Au moins 5 mètres entre deux constructions. L'exemption prévue pour l'entrepôt ne s'applique pas, les cellules relèvent de l'industrie.Zone U6, indice J · p. 198 | 5 m | 8 m | 3 m | Respecté |
| Indice H, hauteur | 16 mètres au point le plus haut pour les constructions à destination d'entrepôts, industrie et habitat.Zone U6, indice H · p. 205 | 16 m | 10 m | 6 m | Respecté |
| Stationnement | Une place par tranche de 200 m² pour l'industrie, une place par tranche de 100 m² pour le bureau. Toute tranche commencée est due. Le bureau est en outre plafonné à une place par 50 m².Dispositions générales, stationnement · p. 38 à 40. Calculé sur les surfaces du programme | 56 pl. | 80 pl. | 24 pl. | Respecté |
| Indice D, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre, positionnée en limite de zone Nl. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U6, indice D · p. 208. Pleine terre mesurée sur la maquette du 09/09/2026 | 3 424,5 m² | 8 282 m² | 4 857,5 m² | Respecté |
Le règlement de zone U6 ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U6r SMJBHD porte les lettres S, M, J, B, H et D. Retrait et distance entre constructions mesurés sur les emprises réelles de la maquette du 27/08/2026.
Scénario 1 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
·
s
Annexes · 2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet · Scénario 2
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | L'entrepôt et le bureau sont autorisés. Le logement est interdit, sauf pour la direction, la surveillance ou le gardiennage.Zone U6, destinations · p. 176 du règlement. Logement p. 173 | Conforme, entrepôt et bureau | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice M, limites séparatives | Implantation possible sur les limites séparatives, ou en retrait d'au moins 5 mètres.Zone U6, indice M · p. 193 | 5 m | 6 m | 1 m | Respecté |
| Indice H, hauteur | 16 mètres au point le plus haut pour les constructions à destination d'entrepôts, industrie et habitat.Zone U6, indice H · p. 205 | 16 m | 12 m | 4 m | Respecté |
| Stationnement | Entrepôt : une place par tranche de 200 m² jusqu'à 5 000 m² de surface de plancher, puis une place par tranche de 1 000 m². Bureau : une place par tranche de 100 m². Toute tranche commencée est due.Dispositions générales, stationnement · p. 40. 26 places dues à l'entrepôt, 5 au bureau | 31 pl. | 31 pl. | 0 | Respecté |
| Indice D, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre, positionnée en limite de zone Nl. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U6, indice D · p. 208. Pleine terre mesurée sur la maquette du 27/08/2026 | 3 424,5 m² | 7 015 m² | 3 590,5 m² | Respecté |
Le règlement de zone U6 ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U6r SMJBHD porte les lettres S, M, J, B, H et D. L'indice J, qui impose 5 m entre deux constructions, n'est pas réglementé pour l'entrepôt : il ne figure donc pas ici. Les quais et les places poids lourds ne comptent pas dans les places du stationnement : le PLUi les dimensionne en fonction des besoins de l'exploitation, sans quota.
Scénario 2 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
·
s
Annexes · 3.1Logement max PLUiScénario 3.1 · Logement, maximum PLUi
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet · Scénario 3.1
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | Le logement est autorisé en zone U3a. Il est interdit dans la zone U6r du terrain : ce scénario repose donc sur une hypothèse de changement de zonage.Zone U3a, destinations. Hypothèse de zonage à valider avec la commune | Conforme sous hypothèse | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice G, limites séparatives | Implantation sur les limites latérales ou en retrait. En fond de terrain, retrait obligatoire de L égale H sur deux, avec un minimum de 8 mètres si la façade comporte des vues.Zone U3a, indice G · p. 89. Mesuré sur les emprises réelles | 8 m | 8 m | 0 | Respecté |
| Indice C, entre constructions | La distance entre deux constructions doit être au moins égale à la hauteur de la construction la plus haute, avec un minimum de 8 mètres, si l'une des deux façades comporte des vues.Zone U3a, indice C · p. 94 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, hauteur | Toiture terrasse : 16 mètres à l'acrotère, R+4 au maximum. À partir de R+3, le dernier niveau doit être en recul minimal de 2,5 mètres par rapport à la façade sur voie.Zone U3a, indice I · p. 106 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, nombre de niveaux | R+4 au maximum, soit cinq niveaux.Zone U3a, indice I · p. 106 | 5 | 5 | 0 | Respecté |
| Indice D, emprise au sol | L'emprise au sol des constructions est limitée à 55 % de la superficie du terrain.Zone U3a, indice D · p. 98 | 12 556,5 m² | 7 453 m² | 5 103,5 m² | Respecté |
| Indice A, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U3a, indice A · p. 114. Pleine terre mesurée sur la maquette du 28/08/2026 | 3 424,5 m² | 10 350 m² | 6 925,5 m² | Respecté |
| Stationnement | Une place par logement, à réaliser en sous-sol.Dispositions générales, stationnement. Une place par logement, sans maximum | 524 | 524 | 0 | Respecté |
Le règlement de zone ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U3a HGCDIA porte les lettres H, G, C, D, I et A. Recul et distance entre constructions mesurés sur les emprises réelles de la maquette.
Quatre règles tenues à marge nulle. L'indice C lie la distance entre constructions à la hauteur : à 16 m de haut, il faut 16 m entre bâtiments. Les 16,00 m du projet satisfont la règle exactement, sans aucune marge, comme le retrait de 8 m aux limites, la hauteur de 16 m et les cinq niveaux. Toute imprécision de tracé met le projet en infraction.
Incompatibilité SDRIF-E. La réserve est classée à 99,9 % dans l'armature verte à sanctuariser, où toute nouvelle urbanisation est exclue. Le risque pèse ici davantage que sur les scénarios 1 et 2 : ces derniers s'instruisent sous le PLUi en vigueur, quand le scénario logement exige une modification du PLUi pour ouvrir la réserve au zonage résidentiel, et toute évolution du document doit être compatible avec le SDRIF-E. L'horizon de mise en compatibilité du SCoT puis du PLUi reste juin 2028.
Scénario 3.1 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
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Annexes · 3.2Logement réalisteScénario 3.2 · Logement réaliste
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet · Scénario 3.2
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | Le logement est autorisé en zone U3a. Il est interdit dans la zone U6r du terrain : ce scénario repose donc sur une hypothèse de changement de zonage.Zone U3a, destinations. Hypothèse de zonage à valider avec la commune | Conforme sous hypothèse | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice G, limites séparatives | Implantation sur les limites latérales ou en retrait. En fond de terrain, retrait obligatoire de L égale H sur deux, avec un minimum de 8 mètres si la façade comporte des vues.Zone U3a, indice G · p. 89. Mesuré sur les emprises réelles | 8 m | 8 m | 0 | Respecté |
| Indice C, entre constructions | La distance entre deux constructions doit être au moins égale à la hauteur de la construction la plus haute, avec un minimum de 8 mètres, si l'une des deux façades comporte des vues.Zone U3a, indice C · p. 94 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, hauteur | Toiture terrasse : 16 mètres à l'acrotère, R+4 au maximum. À partir de R+3, le dernier niveau doit être en recul minimal de 2,5 mètres par rapport à la façade sur voie.Zone U3a, indice I · p. 106 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, nombre de niveaux | R+4 au maximum, soit cinq niveaux.Zone U3a, indice I · p. 106 | 5 | 5 | 0 | Respecté |
| Indice D, emprise au sol | L'emprise au sol des constructions est limitée à 55 % de la superficie du terrain.Zone U3a, indice D · p. 98 | 12 556,5 m² | 6 664 m² | 5 892,5 m² | Respecté |
| Indice A, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U3a, indice A · p. 114. Pleine terre mesurée sur la maquette du 04/09/2026 | 3 424,5 m² | 11 244 m² | 7 819,5 m² | Respecté |
| Stationnement | Une place par logement, à réaliser en sous-sol.Dispositions générales, stationnement. Une place par logement, sans maximum | 340 | 340 | 0 | Respecté |
Le règlement de zone ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U3a HGCDIA porte les lettres H, G, C, D, I et A. Les vingt maisons mitoyennes comptent pour une seule construction : l'indice C ne s'applique pas entre elles.
Marge nulle entre les plots. Les quatre plots sont à 16,00 m les uns des autres, exactement la distance qu'exige l'indice C à 16 m de hauteur, comme la hauteur de 16 m et les cinq niveaux.
Incompatibilité SDRIF-E. La réserve est classée à 99,9 % dans l'armature verte à sanctuariser, où toute nouvelle urbanisation est exclue. Le risque pèse ici davantage que sur les scénarios 1 et 2 : ces derniers s'instruisent sous le PLUi en vigueur, quand le scénario logement exige une modification du PLUi pour ouvrir la réserve au zonage résidentiel, et toute évolution du document doit être compatible avec le SDRIF-E. L'horizon de mise en compatibilité du SCoT puis du PLUi reste juin 2028.
Scénario 3.2 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
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