Petit Forestier
Étude capacitaire · Trois scénarios de constructibilité · Tremblay-en-France
Petit Forestier.
Capacitaire de la réserve foncière : trois scénarios sur 22 830 m², en zone U6r du PLUi Paris Terres d'Envol.
Scénario 1 · parc d'activités : 9 179 m² de SDP
Scénario 2 · logistique : 6 670 m² de SDP
Scénario 3 · logement : 30 225 m² de SDP, sous hypothèse de zonage U3a
Scénario 1 · parc d'activités : 9 179 m² de SDP
Scénario 2 · logistique : 6 670 m² de SDP
Scénario 3 · logement : 30 225 m² de SDP, sous hypothèse de zonage U3a
Cadrage · analyse urbaine · site · scénarios · synthèse
s
Sommaire
01
Rappel du cadrage
Zone U6r, prescriptions opposables, rationnel des trois scénarios
02
Analyse urbaine
Le site dans son territoire, sept vues de contexte
03
Analyse du site
L'existant, couche par couche, et le gabarit constructible
04
Scénario 1 · Parc d'activités
23 cellules en quatre bâtiments · 9 179 m² de SDP
05
Scénario 2 · Logistique
Entrepôt à 22 quais · 6 670 m² de SDP
06
Scénario 3 · Logement
524 logements en six plots · 30 225 m² de SDP · hypothèse U3a
07
Synthèse comparée
Trois scénarios à poids égal, règle par règle
Rappel du cadrage
I
I
Partie 01 · rappel du cadrage
Le règlement, lu
au droit de la réserve
au droit de la réserve
Sept parcelles de la section 0C, en zone U6r du PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025. L'industrie et la logistique se lisent dans le règlement de la zone ; le logement se lit au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte. Quatre contraintes commandent le plan masse.
Rappel du cadrage
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Servitudes et contraintes de la parcelle
Sept parcelles de la section 0C, 22 830 m² de contenance cadastrale. Rappel de ce qui s'impose au terrain : servitudes opposables, couches d'information et contraintes du plan masse.
Les sept parcelles
| 0C 0925 | 5 403 m² |
| 0C 0927 | 4 240 m² |
| 0C 0930 | 4 217 m² |
| 0C 0933 | 1 625 m² |
| 0C 0942 | 4 947 m² |
| 0C 0945 | 1 209 m² |
| 0C 0947 | 1 189 m² |
| Total | 22 830 m² |
Cadastre IGN, section 0C, consulté le 31/08/2026
Servitudes et couches opposables
- Servitude aéronautique T5, Paris-CDG et Le Bourget : limitation des hauteurs, cote à demander à la DSAC Nord. Terrain à 68,0 m NGF.
- OAP « Sud Aéroport » : compatibilité obligatoire, 100 % de la réserve dans le périmètre.
- Plan d'exposition au bruit de Roissy, zone D : urbanisation admise, isolation acoustique renforcée.
- Bruit des infrastructures terrestres, catégorie 4 : isolement des façades exposées, bande de 30 m.
- Aléas de sol : retrait-gonflement des argiles moyen, dissolution du gypse faible ; étude géotechnique et dispositions constructives.
- Droits de préemption : SAFER sur 94,7 % du site, droit de préemption urbain renforcé de la commune sur 5,3 % ; deux procédures à purger avant acquisition.
Point de vigilance · SDRIF-E
99,9 %
de la réserve dans l'armature verte à sanctuariser
Le SDRIF-E, approuvé le 10/06/2025, exclut toute nouvelle urbanisation dans l'armature verte, et aucune exception de l'OR 13 ne couvre l'industrie, l'entrepôt ou le logement. Le permis s'instruit aujourd'hui contre la zone U6r du PLUi ; le SDRIF-E pèse sur la pérennité de ce classement par la chaîne de compatibilité du SCoT, à l'horizon de juin 2028, trois ans après l'entrée en vigueur du schéma. Le risque porte sur le zonage, donc sur la valeur foncière de la réserve.SDRIF-E, orientations réglementaires OR 2 p. 10, OR 13 p. 15 ; décret n° 2025-517 du 10/06/2025 ; code de l'urbanisme, L. 131-3, régime antérieur à l'ordonnance du 17/06/2020 applicable au SCoT MGP
Les quatre contraintes du plan masse
- Espace paysager protégé : article L151-23, 5 596 m² ; l'assiette constructible s'établit à 17 234 m², soit 75,5 % du terrain.
- Hauteur : indice H, 22 m au point le plus haut, 16 m en entrepôt, industrie et habitat.
- Pleine terre : indice D, 15 % du terrain, positionnée en limite de zone Nl.
- Rétention des eaux pluviales : tenue à ciel ouvert.
Rappel du cadrage · servitudes et contraintes
04
s
Rappel du cadrage
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Décodage d'U6rSMJBHD
La zone est U6r. Les six lettres qui suivent sont des indices de règle. Chacune renvoie à une ligne précise du tableau du règlement écrit du PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025. Lues dans l'ordre, elles donnent la totalité du gabarit opposable. Trois indices dimensionnent le volume. H plafonne la hauteur à 22 m, et à 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat. D réserve 15 % du terrain en pleine terre. B porte la mention « Non règlementée » pour l'emprise au sol. Les indices S, M et J tiennent la position des constructions. La surface de plancher se déduit de ces six valeurs.
Les six indices du code U6rSMJBHD : chaque lettre renvoie à une ligne du tableau du règlement écrit, détaillée ci-dessous. Règlement PLUi, zone U6, indices n°1 à n°6, p. 185 à 208.
| Indice | Objet | Valeur au droit de la réserve |
|---|---|---|
| S | Implantation par rapport à l'alignement | Recul de 5 m depuis l'alignement de l'avenue Jean Forestier. La réserve donne sur l'avenue Jean Forestier (RD 88) sur 189 m de façade et sur une voie de desserte interne. Le règlement porte aussi un recul de 15 m en bordure de l'A104. L'A104 est à 700 m de la parcelle la plus proche.Règlement PLUi, zone U6, indice n°1, p. 185 |
| M | Implantation par rapport aux limites séparatives | Sur limite ou en retrait ; en cas de retrait, 5 m minimum.Règlement PLUi, zone U6, indice n°2, p. 193 |
| J | Distance entre constructions sur un même terrain | 5 m minimum entre deux constructions non contiguës. La sous-destination entrepôt est libre de cette distance.Règlement PLUi, zone U6, indice n°3, p. 198 |
| B | Emprise au sol | Le tableau porte la mention « Non règlementée ».Règlement PLUi, zone U6, indice n°4, p. 201 |
| H | Hauteur | 22 m au point le plus haut ; 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat.Règlement PLUi, zone U6, indice n°5, p. 205 |
| D | Pleine terre | 15 % minimum de la superficie du terrain, soit 3 425 m², positionnés en limite de zone Nl. Le coefficient de biotope par surface, noté CBS, qui mesure la part de sol favorable à la nature, doit atteindre 0,15 minimum ; la pleine terre y compte pour un facteur 1,0.Règlement PLUi, zone U6, indice n°6, p. 207 et 208 |
Zone U6r · les six indices
Bâtiments d'activitésEspaces plantésLimites du projet
EntrepôtEspaces plantésLimites du projet
LogementsEspaces plantésLimites du projet
10
s
Rappel du cadrage
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Trois scénarios comparés
L'industrie et la logistique se lisent dans le règlement de la zone U6r qui s'applique au terrain. Le logement se lit au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte, du même PLUi. Quatre points de règlement séparent l'industrie de la logistique : la destination, la distance entre constructions d'un même terrain, deux ratios de stationnement. L'implantation sur limite séparative est ouverte aux deux, sans condition. Le plafond de 16,00 m vaut pour les deux.Règlement PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025, zone U6, indices M et J, p. 193 et 198 ; dispositions générales, article 5, p. 17 et 18
Les quatre points de règlement qui séparent l'industrie de la logistique. Stationnement des véhicules légers : 1 place par 200 m² de surface de plancher en industrie ; en entrepôt, 1 place par 200 m² jusqu'à 5 000 m², puis 1 place par 1 000 m². Vélos : 1,5 m² par 400 m² en industrie, 1,5 m² par 1 000 m² en entrepôt. Règlement PLUi, zone U6, indices M et J, p. 193 et 198 ; dispositions générales, article 5, p. 17 et 18.
Deux leviers de règlement commandent le choix du programme. La distance entre constructions est portée « Non règlementée » pour l'entrepôt. Un bâtiment d'un seul tenant est donc admis. Son ratio de stationnement passe à 1 place par 1 000 m² de surface de plancher passé 5 000 m². Le logement porte un gabarit de 16,00 m à l'acrotère sur cinq niveaux, avec une pleine terre de 15 % du terrain.
Scénarios · vue comparée
45
s
Analyse urbaine
II
II
Partie 02 · analyse urbaine
Le site, lu dans son
territoire
territoire
Sept vues replacent la réserve dans la propriété Petit Forestier : limites de la propriété, découpage parcellaire, emprises de Villepinte et de Tremblay-en-France, réserve foncière de 22 830 m².
Analyse urbaine
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Le site dans son territoire
Sept vues, du grand paysage à la réserve. Chaque couche isole une information : limites, parcellaire, communes, réserve foncière.
Vue aérienne du site et de son voisinage. La propriété Petit Forestier occupe la lisière sud du système aéroportuaire ; elle borde la ZAC AeroliansParis et la zone d'activités des Mousseaux, au contact d'un tissu pavillonnaire.
Analyse urbaine · sept vues de contexte
07
s
Analyse du site
III
III
Partie 03 · analyse du site
La parcelle et son
gabarit constructible
gabarit constructible
Le terrain nu, ses limites, son fond cadastral et l'espace paysager protégé de 5 596 m², puis l'enveloppe constructible : le gabarit de la zone U6r, son plafond de 16 mètres, et le gabarit du secteur U3a pour le scénario logement.
Analyse du site
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse de la parcelle
Le terrain nu de la réserve : 22 830 m² cadastraux, sept parcelles d'un seul tenant en section 0C, en frange des cultures et au contact du bâti d'exploitation.
Analyse du site
09
s
Analyse du site
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Gabarit réglementaire · zone U6r, conforme PLUi
Deux états de l'enveloppe de la zone U6r : le gabarit coté, puis le plafond de 16 mètres.
Le gabarit constructible de la zone U6r, coté sur les emprises réelles, assis sur les 17 234 m² hors espace paysager protégé.
Gabarit PLU · zone U6r
Gabarit constructibleEspace paysager protégéLimites du projet
Hauteur ·
22 m au point le plus haut. 16 m pour entrepôt, industrie et habitat. Indice H, p. 205
Limites séparatives ·
Sur limite, ou retrait de 5 m minimum. Indice M, p. 193
Emprise au sol ·
Non réglementée. Indice B, p. 201
Pleine terre ·
15 % du terrain, plus 15 % de biotope, en limite de zone Nl. Indice D, p. 208
Analyse du site
10
s
Analyse du site
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Gabarit réglementaire · hypothèse U3a
Le gabarit logement coté, au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte.
Le gabarit du secteur U3a pour le scénario logement, sous hypothèse de zonage : 16 m à l'acrotère, cinq niveaux, le dernier en retrait de 2,50 m.
Gabarit PLU · secteur U3a
Gabarit logementEspace paysager protégéLimites du projet
Hauteur ·
16 m à l'acrotère, R+4. Le dernier niveau se retire de 2,50 m à partir de R+3. Indice I, p. 106
Emprise au sol ·
55 % du terrain au maximum, soit 12 557 m². Indice D, p. 98
Entre bâtiments ·
Distance égale à la hauteur, minimum 8 m. Indice C, p. 94
Pleine terre ·
15 % du terrain, plus 15 % de biotope. Indice A, p. 114
Analyse du site
11
s
Scénarios
IV
IV
Partie 04 · scénarios
Trois scénarios,
trois capacitaires
trois capacitaires
Parc d'activités et logistique sous le règlement de la zone U6r ; logement au titre des règles écrites du secteur U3a, sous hypothèse de zonage. Pour chaque scénario : les intentions d'implantation, le capacitaire, la conformité règle par règle, puis les dimensions de référence et les repères Spirit.
1
Scénario1/ 3
Parc d'activités
Conforme zone U6r · sans levier
DestinationIndustrie et bureau · 23 cellules accolées, quatre bâtiments : trois de 6 cellules, un de 5
SDP estimée9 179 m² pour 9 978 m² de surface brute
GabaritUn niveau plus mezzanine · 12 m pour 16 autorisés
Stationnement90 places réalisées pour 60 exigées
1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Volumes bâtisLimites du projet
Les volumes bâtis : quatre bâtiments, trois de 6 cellules et un de 5.
Scénario 1 · parc d'activités
14
s
1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, parc d'activités
Sans levier · conforme zone U6r · destination industrie et bureau
| Programme | m² |
|---|---|
| Cellules d'activités, un niveau | 8 246 |
| Bureau en mezzanine, R+1 | 1 732 |
| Surface brute totale | 9 978 |
| SDP estimée | 9 179 |
Le parti. Un parc d'activités de 23 cellules accolées, formant quatre bâtiments, trois de 6 cellules et un de 5, orientés à 46 degrés.
L'implantation. Les bâtiments s'inscrivent sur le sol constructible, hors espace paysager protégé. Le retrait aux limites séparatives atteint 8 m pour 5 exigés. La distance entre bâtiments atteint 8 m pour 5 exigés.
Le scénario. Le bureau représente 21 % de la surface au sol. Il se loge en mezzanine au R+1, dans la hauteur libre de 12 m, sans emprise supplémentaire. Le projet réalise 90 places de stationnement pour 60 exigées, et 7 340 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
L'implantation. Les bâtiments s'inscrivent sur le sol constructible, hors espace paysager protégé. Le retrait aux limites séparatives atteint 8 m pour 5 exigés. La distance entre bâtiments atteint 8 m pour 5 exigés.
Le scénario. Le bureau représente 21 % de la surface au sol. Il se loge en mezzanine au R+1, dans la hauteur libre de 12 m, sans emprise supplémentaire. Le projet réalise 90 places de stationnement pour 60 exigées, et 7 340 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
9 179
SDP (m²)
23
Cellules
Insertion dans le site : le parc d'activités sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Emprise au sol
8 246 m²
Cellules · bâtiments
23 · 4
Hauteur
12 m
Stationnement
90 pl.
Pleine terre
7 340 m²
Part du sol constructible
48 %
Scénario 1 · capacitaire
15
s
1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet, et comment il les respecte
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | L'industrie, l'entrepôt et le bureau sont autorisés. Le logement est interdit, sauf pour la direction, la surveillance ou le gardiennage.Zone U6, destinations · p. 176 du règlement. Logement p. 173 | Conforme, parc d'activités | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice M, limites séparatives | Implantation possible sur les limites séparatives, ou en retrait d'au moins 5 mètres.Zone U6, indice M · p. 193 | 5 m | 8 m | 3 m | Respecté |
| Indice J, entre constructions | Au moins 5 mètres entre deux constructions. L'exemption prévue pour l'entrepôt ne s'applique pas, nos cellules relèvent de l'industrie.Zone U6, indice J · p. 198 | 5 m | 8 m | 3 m | Respecté |
| Indice H, hauteur | 16 mètres au point le plus haut pour les constructions à destination d'entrepôts, industrie et habitat.Zone U6, indice H · p. 205 | 16 m | 12 m | 4 m | Respecté |
| Stationnement | Une place par tranche de 200 m² pour l'industrie, une place par tranche de 100 m² pour le bureau. Toute tranche commencée est due. Le bureau est en outre plafonné à une place par 50 m².Dispositions générales, stationnement · p. 38 à 40. Calculé sur les surfaces du programme | 60 pl. | 90 pl. | 30 pl. | Respecté |
| Indice D, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre, positionnée en limite de zone Nl. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U6, indice D · p. 208. Pleine terre mesurée sur la maquette du 27/08/2026 | 3 424,5 m² | 7 340 m² | 3 915,5 m² | Respecté |
Le règlement de zone U6 ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U6r SMJBHD porte les lettres S, M, J, B, H et D. Retrait et distance entre constructions sont mesurés sur les emprises réelles.
Incompatibilité SDRIF-E. La réserve est classée à 99,9 % dans l'armature verte à sanctuariser, où toute nouvelle urbanisation est exclue. Ce classement fait peser un risque sur la constructibilité de la parcelle, à l'horizon de la mise en compatibilité du SCoT puis du PLUi, juin 2028.
Scénario 1 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
16
s
2
Scénario2/ 3
Logistique
Conforme zone U6r · sans levier · destination entrepôt et bureau
DestinationEntrepôt et bureau · cellule logistique unique de 22 quais, 7 places en attente
SDP estimée6 670 m² pour 7 250 m² de surface brute
GabaritUn niveau, hauteur libre de 12 m · 12 m pour 16 autorisés
Stationnement31 places réalisées pour 31 exigées
2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Volume bâtiLimites du projet
Le volume bâti : une cellule logistique unique, hauteur libre de 12 m.
Scénario 2 · logistique
·
s
2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, logistique
Conforme zone U6r · sans levier · destination entrepôt et bureau
| Programme | m² |
|---|---|
| Entrepôt, un niveau | 6 850 |
| Bureau accolé, deux volumes | 400 |
| Surface brute totale | 7 250 |
| SDP estimée | 6 670 |
Le parti. Une cellule logistique unique de 22 portes à quai, hauteur libre de 12 m, complétée de deux volumes de bureau accolés.
L'implantation. La cellule s'inscrit hors espace paysager protégé, en retrait de 6 m aux limites pour 5 exigés. La cour poids lourds réserve 40 m de profondeur devant la façade à quais : 20 m de place à quai, 20 m de circulation arrière. Une voie engins de 6 m court sur la périphérie complète du bâtiment, rubrique 1510 des installations classées.
Le scénario. Le bureau représente 6 % de la surface totale. Sept places poids lourds attendent devant les quais, soit 32 % des quais : la proportion du projet logistique Spirit. Le projet réalise 31 places pour 31 exigées, et 7 015 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
L'implantation. La cellule s'inscrit hors espace paysager protégé, en retrait de 6 m aux limites pour 5 exigés. La cour poids lourds réserve 40 m de profondeur devant la façade à quais : 20 m de place à quai, 20 m de circulation arrière. Une voie engins de 6 m court sur la périphérie complète du bâtiment, rubrique 1510 des installations classées.
Le scénario. Le bureau représente 6 % de la surface totale. Sept places poids lourds attendent devant les quais, soit 32 % des quais : la proportion du projet logistique Spirit. Le projet réalise 31 places pour 31 exigées, et 7 015 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
6 670
SDP (m²)
22
Quais
Insertion dans le site : l'entrepôt sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Portes à quai
22
Quais en attente
7
Hauteur libre
12 m
Stationnement
31 pl.
Pleine terre
7 015 m²
Part du sol constructible
42 %
Scénario 2 · capacitaire
·
s
2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet, et comment il les respecte
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | L'entrepôt et le bureau sont autorisés. Le logement est interdit, sauf pour la direction, la surveillance ou le gardiennage.Zone U6, destinations · p. 176 du règlement. Logement p. 173 | Conforme, entrepôt et bureau | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice M, limites séparatives | Implantation possible sur les limites séparatives, ou en retrait d'au moins 5 mètres.Zone U6, indice M · p. 193 | 5 m | 6 m | 1 m | Respecté |
| Indice H, hauteur | 16 mètres au point le plus haut pour les constructions à destination d'entrepôts, industrie et habitat.Zone U6, indice H · p. 205 | 16 m | 12 m | 4 m | Respecté |
| Stationnement | Entrepôt : une place par tranche de 200 m² jusqu'à 5 000 m² de surface de plancher, puis une place par tranche de 1 000 m². Bureau : une place par tranche de 100 m². Toute tranche commencée est due.Dispositions générales, stationnement · p. 40. 27 places dues à l'entrepôt, 4 au bureau | 31 pl. | 31 pl. | 0 | Respecté |
| Indice D, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre, positionnée en limite de zone Nl. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U6, indice D · p. 208. Pleine terre mesurée sur la maquette du 27/08/2026 | 3 424,5 m² | 7 015 m² | 3 590,5 m² | Respecté |
Le règlement de zone U6 ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U6r SMJBHD porte les lettres S, M, J, B, H et D. L'indice J, qui impose 5 m entre deux constructions, n'est pas réglementé pour l'entrepôt : il ne figure donc pas ici. Recul mesuré sur les emprises réelles. Les quais et les places poids lourds ne comptent pas dans les places du stationnement : le PLUi les dimensionne en fonction des besoins de l'exploitation, sans quota.
Incompatibilité SDRIF-E. La réserve est classée à 99,9 % dans l'armature verte à sanctuariser, où toute nouvelle urbanisation est exclue. Ce classement fait peser un risque sur la constructibilité de la parcelle, à l'horizon de la mise en compatibilité du SCoT puis du PLUi, juin 2028.
Scénario 2 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
·
s
3
Scénario3/ 3
Logement
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
DestinationLogement · 524 logements en six volumes, sous hypothèse de zonage U3a
SDP estimée30 225 m² pour 35 145 m² de surface brute
GabaritCinq niveaux, R+4 · 16 m à l'acrotère, dernier niveau en recul de 2,50 m
Stationnement524 places pour 524 exigées, en sous-sol
3LogementScénario 3 · Logement
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Enveloppe constructibleLimites du projet
L'enveloppe constructible de départ, assise sur le sol hors espace paysager protégé.
Scénario 3 · logement
·
s
3LogementScénario 3 · Logement
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, logement
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
| Programme | m² |
|---|---|
| Emprise des six volumes | 7 453 |
| Surface brute des cinq niveaux | 35 145 |
| SDP estimée | 30 225 |
| Surface habitable, rendement 0,94 | 28 411 |
Le parti. Six volumes de logement de cinq niveaux, retenus au terme de la comparaison de neuf implantations.
L'implantation. Les volumes se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à cette hauteur, et à 8 m des limites. Quatre règles sont tenues à marge nulle : toute imprécision de tracé met le projet en infraction.
Le scénario. Quatre niveaux à 7 453 m² et un dernier à 5 335 m², en recul de 2,50 m. Au rendement de plan Spirit de 0,94, la surface habitable atteint 28 411 m², soit 524 logements à 54,15 m² de SHAB moyenne pondérée. Une place de stationnement par logement, en sous-sol. 10 350 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
L'implantation. Les volumes se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à cette hauteur, et à 8 m des limites. Quatre règles sont tenues à marge nulle : toute imprécision de tracé met le projet en infraction.
Le scénario. Quatre niveaux à 7 453 m² et un dernier à 5 335 m², en recul de 2,50 m. Au rendement de plan Spirit de 0,94, la surface habitable atteint 28 411 m², soit 524 logements à 54,15 m² de SHAB moyenne pondérée. Une place de stationnement par logement, en sous-sol. 10 350 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
30 225
SDP (m²)
524
Logements
Insertion dans le site : les six plots sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Logements
524
T2 · T3 · T4
157 · 236 · 131
SHAB
28 411 m²
Hauteur à l'acrotère
16 m
Stationnement
524 pl.
Pleine terre
10 350 m²
Scénario 3 · capacitaire
·
s
3LogementScénario 3 · Logement
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet, et comment il les respecte
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | Le logement est autorisé en zone U3a. Il est interdit dans la zone U6r du terrain : ce scénario repose donc sur une hypothèse de changement de zonage.Zone U3a, destinations. Hypothèse de zonage à valider avec la commune | Conforme sous hypothèse | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice G, limites séparatives | Implantation sur les limites latérales ou en retrait. En fond de terrain, retrait obligatoire de L égale H sur deux, avec un minimum de 8 mètres si la façade comporte des vues.Zone U3a, indice G · p. 89 | 8 m | 8 m | 0 | Respecté |
| Indice C, entre constructions | La distance entre deux constructions doit être au moins égale à la hauteur de la construction la plus haute, avec un minimum de 8 mètres, si l'une des deux façades comporte des vues.Zone U3a, indice C · p. 94 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, hauteur | Toiture terrasse : 16 mètres à l'acrotère, R+4 au maximum. À partir de R+3, le dernier niveau doit être en recul minimal de 2,5 mètres par rapport à la façade sur voie.Zone U3a, indice I · p. 106 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, nombre de niveaux | R+4 au maximum, soit cinq niveaux.Zone U3a, indice I · p. 106 | 5 | 5 | 0 | Respecté |
| Indice D, emprise au sol | L'emprise au sol des constructions est limitée à 55 % de la superficie du terrain.Zone U3a, indice D · p. 98 | 12 556,5 m² | 7 453 m² | 5 103,5 m² | Respecté |
| Indice A, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U3a, indice A · p. 114. Pleine terre mesurée sur la maquette du 28/08/2026 | 3 424,5 m² | 10 350 m² | 6 925,5 m² | Respecté |
Le règlement de zone ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U3a HGCDIA porte les lettres H, G, C, D, I et A. Recul et distance entre constructions mesurés sur les emprises réelles de la maquette.
Quatre règles tenues à marge nulle. L'indice C lie la distance entre constructions à la hauteur : à 16 m de haut, il faut 16 m entre bâtiments. Les 16,00 m du projet satisfont la règle exactement, sans aucune marge, comme le retrait de 8 m aux limites, la hauteur de 16 m et les cinq niveaux. Toute imprécision de tracé met le projet en infraction.
Incompatibilité SDRIF-E. La réserve est classée à 99,9 % dans l'armature verte à sanctuariser, où toute nouvelle urbanisation est exclue. Le risque pèse ici davantage que sur les scénarios 1 et 2 : ces derniers s'instruisent sous le PLUi en vigueur, quand le scénario logement exige une modification du PLUi pour ouvrir la réserve au zonage résidentiel, et toute évolution du document doit être compatible avec le SDRIF-E. L'horizon de mise en compatibilité du SCoT puis du PLUi reste juin 2028.
Scénario 3 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
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Synthèse comparée
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Partie 05 · synthèse comparée
Comparaison des scénarios
Synthèse comparée
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Ce que chaque scénario produit
| Grandeur | 1 · Parc d'activités | 2 · Logistique | 3 · Logement |
|---|---|---|---|
| DestinationSous-destination principale retenue | Industrie et bureau | Entrepôt et bureau | Logement |
| Zone du PLUiSecteur et lettres d'indices applicables | U6r SMJBHD | U6r SMJBHD | U3a HGCDIA, hypothèse |
| Surface au solEmprise bâtie au sol | 8 246 m² | 7 250 m² | 7 453 m² |
| Surface brute construiteSomme des planchers, hors déduction | 9 978 m² | 7 250 m² | 35 145 m² |
| Surface de plancherEstimée à partir de la brute : ratio 0,92 aux scénarios 1 et 2, 0,86 au scénario 3 | 9 179 m² | 6 670 m² | 30 225 m² |
| Niveaux · hauteurNiveaux bâtis, point le plus haut | 1 + mezzanine · 12 m | 1 · 12 m | 5 · 16 m |
| Part de la parcelleSurface au sol rapportée aux 22 830 m² du terrain | 36 % | 32 % | 33 % |
| Part du sol constructibleSurface au sol rapportée aux 17 234 m² hors espace protégé | 48 % | 42 % | 43 % |
| Stationnement réaliséPlaces au projet | 90 | 31 | 524, en sous-sol |
Synthèse comparée · renvois vers les planches de scénario
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Synthèse comparée
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Conformité, règle par règle
| Règle | 1 · Parc d'activités | 2 · Logistique | 3 · Logement |
|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | Conforme | Conforme | Conforme sous hypothèse |
| Espace paysager protégé | Respecté, 0 m² bâti | Respecté, 0 m² bâti | Respecté, 0 m² bâti |
| Recul aux limites séparatives | Respecté · 8,00 m | Respecté · 6,00 m | Respecté · 8,00 m, au minimum exact |
| Distance entre constructions | Respecté · 8,00 m | sans objet · non réglementée pour l'entrepôt | Respecté · 16 m pour 16, marge nulle |
| Hauteur | Respecté · 12 m pour 16 | Respecté · 12 m pour 16 | Respecté · 16 m pour 16, au plafond |
| Nombre de niveaux | sans objet | sans objet | Respecté · 5 pour 5, marge nulle |
| Emprise au sol | non réglementée | non réglementée | Respecté · 7 453 m² pour 12 557 admis |
| Pleine terre | Respecté · 7 340 m² pour 3 424,5 | Respecté · 7 015 m² pour 3 424,5 | Respecté · 10 350 m² pour 3 424,5 |
| Stationnement | Respecté · 90 pour 60 | Respecté · 31 pour 31, à la place près | Respecté · 524 pour 524 |
Ce que le résumé établit. Les trois scénarios respectent l'ensemble des règles instruites. Le scénario 3 tient quatre règles avec une marge rigoureusement nulle : recul de 8,00 m pour 8 exigés, distance de 16,00 m pour 16, hauteur de 16,00 m pour 16, cinq niveaux pour cinq. Il est conforme, mais aucune de ces quatre valeurs ne supporte le moindre ajustement. Le scénario 2 tient son stationnement à la place près. Le scénario 1 est le seul à disposer de marges confortables sur toutes ses règles.Reste à instruire : la position de la pleine terre des scénarios 1 et 2 en limite de zone Nl, et la granulométrie du scénario 3, à arbitrer avec Spirit
Synthèse comparée · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
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